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027—88937069《税收筹划》栏目协办单位税收筹划4342关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：
对于以房地产进行投资联营的，如果投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税。
但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。
因此，大华公司也不需要缴纳土地增值税。
该公司应缴纳企业所得税（900－500）×25%=100万元大华公司取得净收益为900－500－100=300万元方案三：
以该大楼作价900万元投资A公司，取得A公司股权，再将该部分股权转让给A公司原股东。
方案三税务处理与方案二相同。
但实际操作过程复杂，且受让方有分散公司控制权的风险。
因此，非房地产企业转让闲置不动产可以考虑以该不动产为资产成立公司，再整体转让新成立的公司股权的方式免交营业税。
如果受让该不动产的企业为非房地产企业，还可以享受暂免征收土地增值税的政策。
在实际操作中，出让方可以适当降低转让价格，使税收筹划的收益在两者之间分割，从而受让方也会乐于接受这种方式。
【例3】假如例2中的大华公司管理层认为此时的转让价格偏低，决定放弃出售转而将该房产出租给A公司，租期10年，年租金100万元。
大华公司出租业务每年应纳税额：
（1）营业税：
100×5%=5万元
（2）房产税：
100×12%=12万元（3）城建税及教育费附加：
5×（3%+7%）=0.5万元（4）房屋租赁所得应缴纳企业所得税：
（100－5－12－0.5）×25%=20.625万元大华公司税后净利润为：
100－5－12－0.5－20.625=61.875万元（假定不考虑房产租赁合同的印花税）对于A公司来说，所支付的租金可以在计算企业所得税前扣除，假设A公司考虑租金时的税前利润为β（无纳税调整事项）。
则A公司考虑租金时的税后利润为（β－100）×（1－25%）=0.75β－75。
如果大华公司通过税收筹划，将该大楼出租改为对A公司作价900万元投资入股增值税税收筹划案例分析，占A公司股权的10%，参与A公司利润分配、共同承担风险。
大华公司预计每年可获得分红68万元。
则大华公司每年净收益为68万元。
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定：
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税，在投资后转让股权的，也不征收营业税。
若大华公司几年后认为投资联营风险过大，依然可以转让该部分股权，其结果与例2中方案三的结果相同。
对于A公司来说，该方案节省了100万元每年的租金支出，但是需要缴纳房产税：
900×（1－30%）×1.2%=7.56万元。
假设A公司税前利润与税收筹划前相同，则其税后利润为（β－7.56）×（1－25%）－68=0.75β－73.67。
与筹划前相比较，A公司增加净利润75－73.67=1.33万元。
因此，将房产出租改为以该房产作价投资入股的方式可以起到降低税收负担的作用，但是，企业应该考虑自身承担风险的能力以及被投资企业的盈利能力。
只有在被投资企业具有良好的盈利能力、发展能力并且其收益大于出租取得的收益时，该方法才有效。
同时，被投资企业也应考虑是否愿意承担股权分（上接第41页）才能扣除的资产损失。
2、不得在前扣除的损失。
主要包括：
（一）债务人或者担保人有经济偿还能力，不论何种原因，未按期偿还的企业债权；
（二）违反法律、法规的规定，以各种形式、借口逃废或者悬空的企业债权；（三）行政干预逃废或者悬空的企业债权；（四）企业未向债务人和担保人追偿的债权；（五）企业发生非经营活动的债权；（六）国家规定可以从事贷款业务以外的企业因资金直接拆借而发生的损失；（七）其他不应当核销的企业债权和股权。
（八）企业为其他独立纳税人提供的与本企业应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由该担保人承担的本息等。
对于上述不得确认在企业所得税前扣除的损失，企业在进行企业所得税汇算清缴时，要认真统计有关项目，及时调增应纳税所得额。
对于上述能够在税前扣除的资产损失，虽然简化了审批项目和程序、明确了审批的时间。
但是，不论这些资产损失是否必须经过税务机关的审批，该《办法》更加强化了对资产损失在证据方面的认定。
因此，企业应当严格按《办法》相关条款的规定，对各类资产损失，要注重收集有关证据资料，对当前缺失的证据，抓紧时间补充完整，确保证据确凿、资料齐全，并在规定时间内按程序及时申报和审批。
需要强调的是，税前扣除的资产损失应当是企业损失的净值，也就是说，损失的资产还应当首先减去保险赔款、责任人赔偿、可收回金额、追偿款、累计折旧等，对资产损失的净值才能申报损失。
另外，对资产损失，应在税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。
因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳税所得额。
调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。
税收筹划4544散的后果。
三、利用吸收合并降低税负【例4】华立公司是一家成衣制造企业，属于增值税一般纳税人。
2009年资产负债表中资产项目合计2000万元，其中房产1200万元，机器设备300万元，存货500万元（其中成品300万元，半成品100万元，原材料100万元）。
负债项目合计2100万元。
由于经营管理不善，公司连年亏损。
公司管理层也无心经营，决定清算并终止经营。
B企业与华立公司经营范围相同，为了扩大经营，决定出价2100万元收购华立公司全部资产。
华立公司将资产出售所得用于偿还债务和缴纳税款，然后将公司注销。
华立公司在该业务中不仅涉及的转让不动产行为应缴纳营业税，其涉及的存货转让行为也应依法缴纳增值税。
华立公司还应以其缴纳的营业税以及增值税为计税基础缴纳城建税及教育费附加。
财税[2002]191号、国税函[2002]165号及《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的通知》（国税函[2002]420号）规定：
转让企业产权是整体转让企业的资产、债权、债务即劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的。
所以，转让企业产权既不应该缴纳营业税，也不应该缴纳增值税。
因此，在上述案例中，如果B企业将华立公司吸收合并，将该公司全部资产和负债全部转移到B企业账下。
则B企业不仅不需要立即支付资金给华立公司，获得了资金的时间价值，而且华立公司也无需缴纳增值税、营业税及其附加。
四、巧用企业分立获得小型微利企业所得税优惠【例5】建设生产公司主营业务只有一种产品，假设该产品的生产过程为“原材料-半成品-成品”。
且由原材料加工成为半成品和有半成品加工成为成品的过程是两个独立的生产过程，且可以分开核算，两部分业务的利润相当。
假设该企业预计2010年应纳税所得额为50万元。
在正常情况下增值税税收筹划案例分析，该企业应缴纳企业所得税50×25%=12.5万元。
按照企业所得税法的规定，工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元为小型微利企业。
在本例中，若建设生产公司将其分立为A、B两个企业，A企业负责将原材料加工成半成品，并将其销售给B企业。
B企业负责将半成品加工成成品销售，则其应纳所得税额均为25万元。
假设A、B企业均满足小型微利企业税收优惠的条件，则两个企业共应缴纳企业所得税25×20%+25×20%=10万元。
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